Правильно рассчитать арендную плату

Совет 1: Как рассчитать арендную плату

Прежде всего нужно определить рыночную стоимость одного квадратного метра аналогичной площади, сдаваемой в наем. Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м. Купив газеты объявлений или посетив сайты риелторских агентств, посмотрите средние цены за квадратный метр на объекты, расположенные в районе вашего помещения и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.). Это будет цена, от которой далее можно отталкиваться.

После того, как вы определили среднюю рыночную цену за квадрат, следует рассчитать арендную плату с учетом наличия или, наоборот, отсутствия определенных факторов, которые в зависимости от категории сдаваемого помещения будут по-разному влиять на окончательную цену. К таким факторам относятся внешние и внутренние характеристики.
Внешние факторы:

• Район города, в котором расположено помещение

• Близость до остановок общественного транспорта

• Расположение относительно транспортных путей

• Этажность всего здания и этаж, на котором расположено помещение

• Возможность парковки автотранспорта и наличие свободных подъездных путей

• Возможность размещения рекламной вывески

• Наличие коммуникаций, начиная от телефона и заканчивая канализацией

• Дополнительные технические характеристики для складских и торговых площадей: высота помещения, дотупные электрические мощности, освещенность и прочее.

Кроме того, прежде чем рассчитать арендную плату окончательно и утвердить ее с арендатором, следует определиться с коммунальными платежами за пользование помещением. На практике применяются два подхода к этому вопросу, каждый из которых имеет право на существование. Коммунальные платежи либо включаются в сумму аренды, и платятся собственником помещения, либо добавляются «сверху» к сумме арендной платы, и обязанность по их уплате возлагается на арендатора. Если вы готовы пойти на небольшие уступки, включив коммунальные платежи в сумму аренды, то, возможно, есть смысл несколько поднять стоимость одного квадратного метра. Впрочем, в этом случае также нужно ориентироваться на рыночные цифры.

Совет 2: Как начислить арендную плату

Ставка арендной платы – это рыночная расчетная ставка за использование специализированных объектов недвижимости, за которую эти объекты были бы сданы в аренду. Определяя величину рыночной ставки и проводя расчет арендной платы, учитывайте основные особенности, которые связаны со спецификой того или иного объекта.

Установите количественные и качественные характеристики объекта, оценку арендной платы которого вы проводите. Соберите детальную информацию об оцениваемой недвижимости посредством визуального осмотра помещения. Кроме того, проанализируйте информацию, которую предоставил вам заказчик. Для анализа объекта оцените следующие параметры:

- месторасположение объекта оценки;

- информация касательного текущего использования объекта;

- различные обременения и имущественные права, которые связаны с объектом;

- физические характеристики недвижимости.

Далее проанализируйте нынешнее состояние рынка и других факторов, которые извне влияют на размер арендной платы. На этом шаге соберите всю информацию о ценообразующих факторах, которые влияют на уровень рыночной стоимости объекта. Данные соберите по таким направлениям:

- социально-экономическое положение в районе, где расположен объект;

- ситуация в соответствующем секторе рынка и закономерности ее развития.

Проанализируйте, каким образом может быть организовано наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости. Сделайте вывод о самом эффективном варианте использования объекта оценки, на основании собранной вами информации и учитывая все существующие ограничения и специфику самого объекта оценки. Также учтите типичные методы использования подобных объектов недвижимости.

Примените различные подходы к оценке уровня арендной платы. На этом этапе рассмотрите возможности применения трех стандартных подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. Выберите наиболее приемлемый подход (или несколько из них) и произведите расчет арендной платы согласно выбранному методу.

Согласуйте результаты расчетов и сделайте вывод об итоговой величине арендной платы объекта оценки. После этого определите, какой непосредственно будет арендная плата за данный объект недвижимости, предоставьте сведения о ее размере заинтересованному лицу.

Как пропорционально рассчитать арендную плату

В то время как большинство домовладельцев много думают о том, сколько им стоит взимать за аренду квартиры или дома ежемесячно, если потенциальный квартирант собирается въехать в середине месяца, арендодатель обычно не имеет ни малейшего понятия, как пропорционально рассчитать арендную плату в таком случае. Пропорционально рассчитанная арендная плата - это арендная плата за часть месяца. Хотя некоторые квартиранты могут согласиться оплатить арендную плату за полный месяц, большинство будут просить пропорционально рассчитать ее, особенно если причина, по которой они въезжают в арендуемое помещение в середине месяца, связана с графиком арендодателя. Эта статья предлагает простую формулу для пропорционального расчета арендной платы, независимо от того, сколько дней арендодатель должен включить в расчеты, и от месячной арендной платы.

Шаги Править

• Это та сумма, которая взимается с арендатора за каждый месяц, который он живет в снимаемом помещении.
• Например, арендатор может платить 30'000 руб. за каждый полный месяц, который он проводит в съемном жилом помещении.

• Для вычислений используйте текущий месяц. В январе, марте, мае, июле, августе, октябре и декабре - 31 день. В апреле, июне, сентябре и ноябре - 30 дней. В феврале всего 28 дней, но 29, если текущий год - високосный.
• Например, если идет сентябрь, при месячной арендной плате в 30'000 руб. вам необходимо поделить 30'000 на 30, так как в сентябре 30 дней. Это означает, что ежедневная арендная плата за ваше жилое помещение составляет 1'000 руб.

• Например, если арендатор собирается въехать 16 сентября, то он должен будет оплатить 15 дней по пропорционально рассчитанной арендной плате. Умножьте 15 дней на ежедневную арендную плату в 1'000 руб. Пропорционально рассчитанная арендная плата составляет 15'000 руб.
• Включите в вычисления все дни, когда помещение будет находиться во владении арендатора.

Советы Править

• Вместо того, чтобы пропорционально рассчитывать арендную плату, некоторые домовладельцы начинают арендный контракт со дня въезда арендатора. Это означает, что если арендатор въезжает 17-го чиста, то его месячная арендная плата будет взиматься 17-го числа каждого месяца, а не 1-го.
• Домовладельцы также могут потребовать полную месячную стоимость аренды за первый месяц проживания и перенести пропорционально рассчитанную арендную плату на второй месяц.
• От вас не требуется объяснять арендатору, как вы пришли к определенной сумме пропорционально рассчитанной арендной платы. Большинство арендаторов либо понимают, как работает эта система, либо просто не очень волнуются об этих вычислениях. Однако, если ваш арендатор спросит об этом, вам следует объяснить ему, как вы получили данный результат.

Предупреждения Править

• Домовладелец, а не арендатор, должен сделать все вычисления для определения пропорционально рассчитанной арендной платы.
• Не рассчитывайте пропорционально гарантийный депозит. Всегда взимайте полную стоимость за один месяц проживания в качестве депозита с каждого нового арендатора. Эта сумма служит гарантийным депозитом и должна быть использована на покрытие различных расходов, включая ремонт, уборку и рекламу аренды жилого помещения, если арендатор съедет раньше окончания контракта об аренде. Чаще всего весь этот процесс занимает около 1 месяца, поэтому не взимайте гарантийный депозит меньше, чем цена аренды за один полный месяц.

Информация о статье

Голосование:

Расчет и анализ арендной платы.

Добрый день,не знаю,правильно что я пишу в этот топик,но я все таки спрошу. Господа экономисты,нужна помощь. Как мне правильно рассчитать арендную плату за кв.м. Есть ли какая нибудь формула. Небольшой торговый комплекс, на 38 арендных мест.Старое руководство брало цены просто из головы,у некоторых цена квадрата 1300 рублей,а у некоторых 2100. Вот пытаюсь все привести в порядок,но что то очень трудно. Или может кто поможет в частном порядке. Я бы в личку скинул все цифры которые необходимы.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Добрый день!
Цена на аренду (как и любая цена)может быть установлена несколькими способами. Для Вашего случая привожу 2:
1. Рыночная - какова цена на рынке в Вашем городе по типам помещений (класс А, Б и т.д по-моему. так они делятся), применяете цены на аналогичные помещения с учетом комфортности, удаленности и т.д.
2. "Затраты плюс" - метод от затрат. Рассчитываете себестоимость содержания 1 м2 плюс уровень рентабельности.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Вот есть такая "небольшенькая" формулка

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х
j инф
где:
Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение),
руб.;
Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете
на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь
внутренних помещений здания без площадок лестничных
клеток, технических подвалов и пр. руб./кв. м;
jз - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные
работы;
Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается
равным 1. При размещении объекта аренды в подвале -
снижается на 0,25, а при отсутствии в здании
(помещении) водоснабжения, канализации, отопления,
электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий
элемент обустройства;
Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением
ремонтно-строительных работ в исторической части города;
Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного
капитального ремонта и реконструкции над стоимостью
нового строительства;
Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений
(приложение 1 к Методике);
Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной
площади здания (помещения), руб./кв. м;
S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в
аренду, кв. м;
Па - арендная плата на землю, используемую арендатором
нежилого здания (помещения);
j инф - коэффициент (индекс) инфляции;
Ндс <*> - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную
стоимость (Ндс).

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что:

Идет отправка уведомления.

Сильные люди всегда немного грубые, любят язвить и много улыбаются!

« Первая ← Пред. 1 След. → Последняя (1) »

Для того чтобы ответить в этой теме Вам необходимо зарегистрироваться .

© 2006—2016, ООО «Профессиональное издательство» — издательство журнала «Планово-экономический отдел».
Воспроизведение, последующее распространение, сообщение в эфир или по кабелю, доведение до всеобщего сведения материалов с сайта разрешается правообладателем только с указанием гиперссылки на данный сайт, если не указано иное.

Источники: http://www.kakprosto.ru/kak-9309-kak-rasschitat-arendnuyu-platu, http://ru.wikihow.com/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%86%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%81%D1%87%D0%B8%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BD%D1%83%D1%8E-%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D1%83, http://economist-info.ru/topic/2740/

Поделитесь своим мнением